Сделки с недвижимостью. Юридическая чистота сделок

[PAMELLA]

По сделкам с недвижимостью вот какой вопрос интересует. Человек покупает недвижимость (скажем, гараж), но в настоящий момент оформить на себя он ее не может. Посему покупает недвижимость на родственника с целью через какое-то время вернуть это все себе. Но родство родством, а когда дело касается денег - все может измениться. Как обезопасить себя в таком случае? Как сделать так, чтобы не оказаться в ситуации "ничего не знаю, это моя собственность и вам ничего я не должен"? У меня пока мысль только в плане расписки. То есть оформляем расписку о том, что получены такие - то денежные средства (в размере стоимости гаража) и обязательство их вернуть в определенное время. Так если не захотят вернуть гараж - хоть деньги вернут. Или даже указать, чт опри невозмоности возврата денег - обязуюсь вернуть купленный гараж в счет денежного обязательства. Думаю еще над договором займа..
Кроме расписки и займа какие могут быть еще варианты?

 

[favoritka]

Как вариант сделать предварительный договор купли-продажи гаража (между истиным собственником и его родственником), расписку о том, что за гараж родственником получена предоплата в размере 100 % от стоимости гаража,
(и добавить подписи двух свидетелей для надежности). Если все будет нормально, что потом этот договор переделывается в обычный договор купли-продажи, ну и по обычной схеме регистрируется переход права собственности. Если же возникнет какой-то конфликт, то идти в суд признавать право собственности.

 

[PAMELLA]

предварительный договор купли-продажи гаража

Как вариант, но тут один большой минус, требующий лишних нервов и времени: гос. регистрация пред. договора, поскольку основной договор подразумевает под собой переход права собстенности на недвижимость и подлежит гос. регистрации.

 

[favoritka]

PAMELLA
Можно без гос.регистрации. Мы делали по такой схеме переход права собственности. Просто в предварительном договоре прописывали обязанность Продавца собрать документы для гос. регистрации. Документы естественно он не собирал. Потом подавали в суд на основании того, что уклоняется от регистрации и т.п. и признавали право собственности.

 

[AlexD]

Я собираюсь покупать квартиру в ипотеку. Банк, насколько я понимаю ,сам проверит юридическую чистоту квартиры?

 

[favoritka]

AlexD
Вообще, банки проверяют в таких случаях юр. чистоту квартиры. Ведь в случае чего, то пострадать может не только физ. лицо, купившее квартиру в ипотеку, но и банк-залогодержатель.
Но все равно не следует целиком и полностью полагаться на банк. Бывают и нерадивые банковские работники.

 

[AlexD]

AlexD
Вообще, банки проверяют в таких случаях юр. чистоту квартиры. Ведь в случае чего, то пострадать может не только физ. лицо, купившее квартиру в ипотеку, но и банк-залогодержатель.
Но все равно не следует целиком и полностью полагаться на банк. Бывают и нерадивые банковские работники.

Спасибо за ответ. Т. е. это нужно требовать от агентства?

 

[favoritka]

Т. е. это нужно требовать от агентства?

Непременно требуй. Лучше перестраховаться, чем потом оказаться на улице.

 

[Feyona]

Вобще-то настолько нерадивых банковских работников,что не проверит полностью квартиру не бывает.Хотя я не знаю точно возможности банков.Могу сказать,что в банке сначала рассчитывается сумма кредита,на сколько её может дать банк,смотрит,нет ли прописанных в квартире несовершеннолетних детей и нет ли в квартире перепланировок.Если в квартире сделана перепланировка и не узаконена в БТИ или прописаны маленькие дети,то квартиру нельзя взять в кредит.
В любом случае сделка будет проходить через нотариуса,который проверит квартиру на чистоту,то есть не находится ли она под арестом и прочее.Иногда сами хозяева не знают,что их квартира находится под арестом,не то что риэлтор.
Я работаю риэлтором,знаю эти тонкости.

 

[favoritka]

Иногда сами хозяева не знают,что их квартира находится под арестом,не то что риэлтор.

Ни фига себе!!! Вот попадешь так, не дай бог. Хорошо, что я с таким не сталкивалась.

А у вообще в России узнать о том находится ли недвижимость под арестом, а также о прочих ограничениях и обременениях, можно в Федеральной регистрационной службе. Стоит это 100 рублей. Для сделок с недвижимостью, в т.ч. для ипотек, предоставление такой выписки из Единого гос. реестра недвижимого имущества, является обязательным. Срок действия выписки всего лишь 3-5 дней.

 

[Feyona]

favoritka,у меня была такая ситуация,что хозяин не знал,что на его квартире арест.Выяснилось всё у нотариуса.А причина была такая:хозяин купил эту квартиру с торгов,у предыдущего владельца отоборали квартиру за долги или ещё за что-то,но предварительно наложили на неё арест.Человек купили и не знал,что там нужно пойти к судебному исполнителю,который накладывал арест и снять его.Это не заняло бы много времени и вобще не было бы никаких проблем.Просто на аукционе его не просветили.Я сама не знала массу таких тонкостей,пока не начала работать с недвижимостью.
Вот насчёт выписки из государственного реестра на Украине даже не могу сказать ничего.Поинтересуюсь,самой инетересно стало.У меня не было клиентов,которые брали квартиру в кредит,только с наличкой.Поинтересуюсь,на всякий случай

 

[favoritka]

favoritka,у меня была такая ситуация,что хозяин не знал,что на его квартире арест.Выяснилось всё у нотариуса.А причина была такая:хозяин купил эту квартиру с торгов,у предыдущего владельца отоборали квартиру за долги или ещё за что-то,но предварительно наложили на неё арест.Человек купили и не знал,что там нужно пойти к судебному исполнителю,который накладывал арест и снять его.

А как же ему право собственности зарегистрировали??? Или он и не регистрировал его? Вообще как происходит на Украине (или в Украине - не знаю как правильно) процедура приобретения права собственности на объекты недвижимости?

 

[Feyona]

favoritka,вобще я не знаю,как ему регистрировали то право собственности.Торги были государственные,там всё и регистрировалось на его имя,но арест снимался в другой инстанции.Мне тяжело это объяснить тут.но такие недоразуменя возможны.У меня сейчас такая же проблема с другими продавцами.У них арест на квартиру наложен был в 1996 году в г.Мариуполе,уже арест давно няли,но не выписали из госреестра.Вот люди едут завтра за 800 км.от моего города снимать арест с квартиры.
На Украине дело обстоит так (не говорю про ипотеку,ибо не сталкивалась),собираются все справки:из Энергосбыта,из Газконторы,из Горводоканала, о том,что нет долгов по квартире.Если есть долги,обязательно всё выплачивается.Делается (как это на русском?) Вытяг из БТИ,то есть отчуждение права собственности на жильё.В ЖЕКе берётся справка о том,что нет задолженности перед ЖЕКом по кварплате и справку о составе семьи,называется Форма №3.Когда готовы все справки,все собственники квартиры собираются у нотариуса.Из документов:все вышеперечисленные справки,техпаспорт на квартиру,документы на право собственности на квартиру/жильё )Договор купли-продажи;свидетельство о праве собственности по завещанию;дарственная-вариантов много),паспорта собственников и идентификационные коды.Если квартира зарегистрирована на мужа/жену,но была приобретена,когда он/она был(а) в браке,на расчёте у нотариуса обязательно присутствие второй половины (даже если в разводе).Нотариусу даются все документы,он проверяет квартиру и владельцев по госреестру (это занимает около получаса-часа-двух часов) и только потом нотариус начинает переоформлять квартиру на новых владельцев.
Государственный налог на продажу квартиры- 1% от стоимости квартиры
Налог в пенсионный фонд-1% от стоимости квартиры
Обычно эти расходы между собой продавец-покупатель делять пополам.

 

[PAMELLA]

Наскольно я знаю, если вы берете ипотеку в банке для покупки квартиры, то банки не проверяют квартиры на юридическую чистоту. Проверка квартир-дело риэлторов, с которыми вы будете работать.

 

[favoritka]

Делается (как это на русском?) Вытяг из БТИ

Выписка из техпаспорта, справка для отчуждения Еще также у нас обязательно придется делать текущую техническую инвентаризацию объекта, если последняя инвентаризация была более полугода назад (по-моему, полгода, но точно не помню).

Когда готовы все справки,все собственники квартиры собираются у нотариуса.

У нас можно без нотариуса. Сразу в регпалате делать сделку. Договор - простая письменная форма, не удостоверенный нотариально. Но это по желанию.

Нотариусу даются все документы,он проверяет квартиру и владельцев по госреестру (это занимает около получаса-часа-двух часов)

У нас нотариусы, насколько я знаю, лично ничего по госреестру не проверяют, а проверяют только документы. И вот как раз для нотариусов, перед самой сделкой, берется выписка из Единого гос.реестра прав на недвижимое имущество. Где и будут указаны все ограничения, если таковые имеются, конечно.

только потом нотариус начинает переоформлять квартиру на новых владельцев.

У нас нотариус просто проверяет документы и, если с ними все в порядке, они соответствуют законодательству, то делает договор купли-продажи и удостоверяет. А вот потом продавец-покупатель подают этот договор (в трех экземплярах) + пакет документов в Фдеральную регистрационную службу и там уже регистрируется переход права собственности и выдается свидетельство о праве собственности покупателю. Обычно срок регистрации - 30 дней.

 

[Feyona]

Проверка квартир-дело нотариусов.а насчёт арестов имущества,то это дело хозяев квартиры.Постороннему человеку не скажут в учрежденни,есть ли арест на квартире или какие там долги.Разве что агентство имеет связи в разных конторах (обычно так оно и есть).Но на практике никто не проверяет квартиру на вшивость.Ограничивается всё просмотром документов на квартиру.К сожалению,не каждый продавец показывает эти документы.Насколько я знаю то,банк только рассчитывает может ли он дать под эту квартиру кредит.Обычно это высчитывается по доходам граждан и по цене за квадратный метр.если цена намного выше нормы,то кредит могут и не дать.Это индивидуально.

favoritka,интересно,спасибо.Не знаю у кого проще,у вас или у нас.Мне кажется,что у нас.Хотя...

 

[Lenusik]

Feyona
нотариусы как раз ничего не проверяют. Проверяют риэлтеры, и насколько они проверят, зависит от их добросовестности. Нотариус лишь удостоверяет договор, законность сделки, а не юридическую чистоту предмета сделки. При этом, нотариальное удостоверение сделки законом не требуется, за исключением договора ренты, всего лишь навсего простая письменная форма. Но договоры с недвижимостью, за исключением аренды на срок менее года, подлежат гос. регистрации, на самом деле в рег. палате юридическую чистоту также не проверяют

 

[favoritka]

Lenusik
Это у нас в России так. А на Украине, как Feyona рассказала, - по-другому. У нас нотариусы действительно только смотрят представленные ему документы, и на основании них как раз составляют, а затем и удостоверяют договор Но многие сейчас совершают сделки минуя нотариуса. В простой письменной форме. Чтобы не платить лишние деньги.

 

[Feyona]

Lenusik,как ты себе представляешь это чтобы риэлтор,по сути чужой человек,не имеющий доступу к госреестру проверил чистоту квартиры?Я не знаю где ты живёшь,но на Украине такие услуги не предоставляются.Если и предоставляютсЯ,то только если в соответствующих структурах есть соответствующие знакомые.И никак иначе.При чём тут вобще добросовестность риэлтора?

favoritka,у нас услуги нотариуса стоят 100-150 долларов.Насчёт других вариантов сделок я не слышала,поинтересуюсь у дирекотора,возможны ли у нас такие варианты.

Мне вот сегодня клиент заявил,что агентство вобще не несёт никакой ответственности за договора,подписанные между продавцами и покупателями.что мы не являемся юридическими лицами.И хоть в лепёшку расшибись,не докажу,что как раз являемся.Эх,чувствую, пройдут мои комиссионные мимо носа...

 

[Forever Free]

Агенство недвижимости это обычный посредник.
Просто как правило, в агенствах работают люди, которые реально профи в этих сделках. Так договор составят, что обман практически исключен. Поэтому лучше заплатить несколько лишних сотен usd, и быть спокойным. Это не то дело, где нужно экономить.